2021年已經(jīng)結(jié)束了，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出較為瘋狂的狀態(tài)，上半年的樓市杭州、上海、合肥、西安、重慶、北京成交量屢創(chuàng)新高，讓不少購房者出現(xiàn)了瘋狂搶房，如此瘋狂的局面，成就了虛假房地產(chǎn)“繁榮”。杭州最為夸張，出現(xiàn)了10多萬人同時(shí)搶房，導(dǎo)致大家瘋狂搶房，最簡(jiǎn)單的原因是新房被限制了價(jià)格，僅銷售3.2萬元每平米，周邊的二手房?jī)r(jià)格卻來到了4萬元每平米，買到就是賺到，誰不愿意去搶這套房子的眾多人群認(rèn)為樓市將會(huì)成為2016年的巔峰。

對(duì)于年輕人買房，王石苦口婆心勸大家不要過早背負(fù)巨額房貸，不要因?yàn)楸环孔永卫慰孔。瑒?dòng)彈不了。年輕人還有可能丟失拼搏、創(chuàng)新精神。王石預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)會(huì)逐步回歸理智狀態(tài)，房產(chǎn)也會(huì)處于嚴(yán)重過剩的情況，年輕人不必為買房而發(fā)愁。

當(dāng)然是這樣說的，現(xiàn)實(shí)卻并不是這么好理解的，如今的房產(chǎn)代表了愛情、婚姻、教育、醫(yī)療、戶籍、社會(huì)地位、金融屬性。根據(jù)58同城和安居發(fā)布《2021年婚房置業(yè)報(bào)告》報(bào)告中顯示76.6%的人認(rèn)為不能接受租房結(jié)婚；16.6%的人群，希望男方全款購買房產(chǎn)；42%的人群希望男方出首付，然后共同還款。沒有房產(chǎn)，想有愛情，婚姻是非常困難的，另外一些數(shù)據(jù)也突出了當(dāng)代年輕人的無奈，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示目前90后成為了購房主力軍，擁有房產(chǎn)的90后結(jié)婚率為65%，沒有房產(chǎn)的90后結(jié)婚率僅有25%。

房地產(chǎn)經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，對(duì)于老百姓家庭財(cái)富占比變得越來越高，根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)占據(jù)了普通家庭財(cái)富的70%，所以有房就代表了有錢，如今看一個(gè)家庭怎么樣，看他家有多少套房產(chǎn)，就能大概地估算出財(cái)富。從98年開始到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)上漲了整整5倍，讓不少家庭也明確地認(rèn)為有房產(chǎn)才是可靠的男人，也就是說有錢才是可靠男人，一樣的意思。換個(gè)角度去考慮問題，假設(shè)女方真的不要求男方有房子，但是女方的家庭難道可以接受嗎？

樓市在2021年迎來了新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：

首先，2016年首次提出“房住不炒”，在經(jīng)過幾年長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)控，樓市就發(fā)生了微妙的變化，根據(jù)易居研究院公開的數(shù)據(jù)顯示2017年投資購房比例達(dá)到了65%，2020年末投資比例不足40%，特別是進(jìn)入2022年下半年，市場(chǎng)上購房的人群主要都是以首套房和改善性住房為主。整個(gè)樓市的周期正在變，炒房利潤(rùn)進(jìn)一步壓縮，未來持房成本變得越來越高，也就說明了房地產(chǎn)要回歸到居住屬性，投資屬性將會(huì)大幅度被削弱。

其次，房地產(chǎn)供大于求時(shí)代正在來臨了，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)調(diào)研報(bào)告顯示，目前我國城鎮(zhèn)商品房數(shù)量約為22.3%，空置套數(shù)8,500萬套，除了商品房以外還有安置房、回遷房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房、公寓房等各類房源疊加在一起，空置套數(shù)已經(jīng)達(dá)到上億套。央行公開數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)城鎮(zhèn)居民住房擁有率達(dá)到了96%以上，均更是達(dá)到1.5套，擁有兩套及以上住房的家庭達(dá)到41.5%，國人對(duì)于房子的需求量并沒有過去這般高了。

易居研究院公開全國百城新建商品房庫存量達(dá)到了5.2億平方米，廣義庫存量更是達(dá)到了37.7億平方米，每套房子100平米計(jì)算，未來兩年時(shí)間將會(huì)超過4,200萬套房子上市，根據(jù)過去三年的銷售數(shù)據(jù)觀看去庫存周期基本上要三年才可以全部清理完畢，其中肇慶和防城港去庫存周期更是達(dá)到10年。

最后，下半年樓市發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)變，這么多人還沒反應(yīng)過來，市場(chǎng)就遇冷了，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月新房成交單價(jià)為9757元每平米，迎來近期17個(gè)月新房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)下滑；10月新房?jī)r(jià)格再次下滑，成交單價(jià)為9749元每平米，回落到2019~2020年水平；11月全國70個(gè)中大型城市新房?jī)r(jià)格回落的城市，有61個(gè)，二手房?jī)r(jià)格回落的城市有67個(gè)樓市迎來了全方面的“普跌”。

2022年延續(xù)2021年下半年末樓市“冷”：

易居研究院預(yù)測(cè)未來幾年時(shí)間房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)出弱勢(shì)狀態(tài)，整體的房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)為跌下降1%，創(chuàng)下本世紀(jì)以來最大“拐點(diǎn)”。

社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展報(bào)告（2021~2022）》全國商品房平均銷售價(jià)格在-3%~3%，房產(chǎn)銷售面積在-1%~-5%，房地產(chǎn)開發(fā)增速2%~5%，2022年樓市先是呈現(xiàn)出降溫狀態(tài)，然后拉高最后走平，房地產(chǎn)相關(guān)指數(shù)會(huì)在第四季度逐步回歸到正值狀態(tài)。

中指研究預(yù)測(cè)，2022年商品房銷售價(jià)格會(huì)結(jié)構(gòu)性上漲2%~3.5%，結(jié)構(gòu)性更多地只是未來土地結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，大城市聚集大量人才才地方，房?jī)r(jià)就有上漲空間，對(duì)于三四線城市更加傾向于穩(wěn)中有降狀態(tài)。

2022年樓市的走勢(shì)幾乎已經(jīng)明了，特別在上半年，整個(gè)樓市依舊會(huì)延續(xù)2021年下半年樓市狀況，畢竟整個(gè)樓市發(fā)展周期時(shí)間在一年左右，下半年整個(gè)樓市會(huì)逐步拉高的狀態(tài)，最后一個(gè)季度房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)。

在這種背景下，2022年該不該買房已經(jīng)非常地清楚了：購買房子主要選擇核心城市、核心地段、核心區(qū)域，這些區(qū)域基本符合購房投資三大邏輯，短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口。

雖然在2021年出現(xiàn)兩次降準(zhǔn)，但是錢都未進(jìn)入樓市，大城市最大優(yōu)點(diǎn)就是在資金周轉(zhuǎn)這方面相對(duì)比較靈活多變，因此資金的問題并不會(huì)形成主要的阻礙。

中期看土地，大城市的土地一直都處于緊缺的狀態(tài)，特別是深圳東莞土地開發(fā)率普遍在45%以上，未來又有多少土地可開發(fā)呢？當(dāng)然物以稀為貴，這句話大家也懂。

長(zhǎng)期看人口，根據(jù)第7次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)的人口主要流向于長(zhǎng)三角，珠三角，京津冀人口越來越集中，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力就越大，對(duì)于住房需求也就越高。

從當(dāng)前的趨勢(shì)觀看，2022年樓市將會(huì)迎來三個(gè)好消息，對(duì)于購房者來說 nice。

1、維護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，維護(hù)購房者的合法權(quán)益。專家分析2022年，城市中的房子更傾向于供給，剛需購房人群滿足購房需求，另外首套房和二套房的利率都有所下調(diào)，畢竟如今的購房利率太高了，對(duì)于不少剛需家庭來說都會(huì)形成巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。

根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示全國百城有40%城市開始下調(diào)房貸利率，60%城市加快放寬房貸，在2022年房貸回落城市，將會(huì)進(jìn)一步地?cái)U(kuò)大。

2、2022年是開發(fā)商拼命回籠資金的一年。三道紅線，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款后凈資產(chǎn)負(fù)債大于70%；負(fù)債率大于100%現(xiàn)金短債比小于一倍。踩一條紅線有息，負(fù)債總額上漲不能超過10%；踩兩條紅線有息，負(fù)債總額上漲不能超過5%；踩三道紅線有息，負(fù)債總額不能上漲；即便沒有踩紅線的企業(yè)有息負(fù)債總額上漲不能超過15%，要求房地產(chǎn)企業(yè)在2023年6月份前回歸到規(guī)定的范圍內(nèi)。如果2022年都完成不了80%以上的目標(biāo)，僅靠2023年前面6個(gè)月能解決這些問題嗎？所以房地產(chǎn)企業(yè)更多地都會(huì)選擇降價(jià)銷售，采取以價(jià)換量方式。

3、剛需人群住房方面得到進(jìn)一步解決，大城市的房?jī)r(jià)無論怎么降還是貴，大城市為年輕人和新市民提供住房保障，有共有產(chǎn)權(quán)房、安居房保障性住房、保障性租賃住房。1月6日北京市陳吉林明確表示2022年公租房政策會(huì)傾向多子女家庭，此外江蘇、上海、陜西等多地也出臺(tái)類似政策，進(jìn)一步地加快保障性住房供給。

你覺得2022年是否購房好時(shí)機(jī)