最嚴(yán)入學(xué)新政

　　4月18日上午，上海靜安區(qū)，在陜西北路近海防路的中原地產(chǎn)門(mén)店，經(jīng)理張超接到客戶的一個(gè)電話：“我那套房子先不賣(mài)了。”

　　張超對(duì)此早有心理準(zhǔn)備，3天前靜安區(qū)教育局下發(fā)通知規(guī)定，2014年開(kāi)始，靜安區(qū)每戶地址5年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)，原本掛牌出售的對(duì)口教育學(xué)院附屬學(xué)校（以下簡(jiǎn)稱“靜教院附�！保┑姆吭从�6套，如今只剩下了5套。

這戶撤牌的房東，小孩去年剛剛?cè)雽W(xué)靜教院附校念一年級(jí)，除了靜安區(qū)教育局入學(xué)新政，他也聽(tīng)到外面有風(fēng)聲，學(xué)校可能會(huì)徹查目前在校生的戶口是否還在對(duì)口學(xué)區(qū)以內(nèi)。

　　為了遏制瘋漲的學(xué)區(qū)房，今年上海市各區(qū)縣教育局都出臺(tái)了相關(guān)政策。長(zhǎng)寧區(qū)今年就對(duì)“就近入學(xué)”作了更嚴(yán)格的規(guī)定。比如，愚園路第一小學(xué)、江蘇路第五小學(xué)、天山路第一小學(xué)等熱門(mén)學(xué)校今年發(fā)放給家長(zhǎng)的報(bào)名通知單上，明確規(guī)定了戶籍和房產(chǎn)證的關(guān)系，也就是說(shuō)，適齡入學(xué)兒童的戶籍地址必須與其父母、祖父母或外祖父母的房產(chǎn)證地址一致，排除了通過(guò)使用權(quán)房落戶而上名校的可能。

　　此外，上海市多個(gè)區(qū)縣今年首次啟動(dòng)了入學(xué)管理平臺(tái)。如靜安區(qū)將建立對(duì)口入學(xué)新生數(shù)據(jù)庫(kù)，黃浦區(qū)啟用“小學(xué)招生入學(xué)管理平臺(tái)”，將采用“網(wǎng)上登記、信息采集＋現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)”的辦法報(bào)名。

　　雖然國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)頻頻，但是上海二手房市場(chǎng)均價(jià)一路攀升，過(guò)去一年內(nèi)的漲幅為18.1%。而學(xué)區(qū)房更是領(lǐng)漲全市二手房?jī)r(jià)格，部分區(qū)域如浦東三林，學(xué)區(qū)房的漲幅甚至達(dá)到30%－35%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究副總監(jiān)黃河滔認(rèn)為，雖然靜安新政等一系列教育部門(mén)的入學(xué)限制措施將抑制學(xué)區(qū)房等市場(chǎng)活躍度，但真正的“學(xué)區(qū)房”資源會(huì)進(jìn)一步縮水，供求失衡加劇，有可能繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)研究員盧文曦表示，靜安新政對(duì)樓市影響有限。首先，不能使用入學(xué)資格的房源比例較低。其次，目前學(xué)區(qū)房有3年的入戶時(shí)間限制，本身就有一個(gè)提前量。目前新政只是把過(guò)往實(shí)際操作過(guò)程中遇到的問(wèn)題予以明確和細(xì)化。買(mǎi)家有充分心理準(zhǔn)備，不會(huì)盲目跟進(jìn)。最后是溢出效應(yīng)。靜安入學(xué)政策收緊，一心想入名校的學(xué)生也可以轉(zhuǎn)向其他區(qū)域熱門(mén)學(xué)校就讀。“最嚴(yán)入學(xué)新政并沒(méi)有徹底解決深層次問(wèn)題，即教育資源公平分配。因此，學(xué)區(qū)房的熱還會(huì)延續(xù)。”

　　學(xué)區(qū)房是硬通貨

　　以此次出臺(tái)最嚴(yán)入學(xué)新政的靜安區(qū)為例，全區(qū)共有13所公辦小學(xué)，其中第一師范學(xué)校附屬小學(xué)（以下簡(jiǎn)稱“一師附小”）、第一中心小學(xué)和靜教院附校最為搶手。為了讓孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校接受教育，不少家長(zhǎng)爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房。

　　由于地處市中心，又是上海最小的區(qū)，7.62平方公里的靜安區(qū)是目前上海學(xué)區(qū)房均價(jià)最高的地方，通常都在8萬(wàn)以上，有些小戶型更是超過(guò)了10萬(wàn)／平方米。比如一套海防村對(duì)口靜教院附校的房子，25平方米的一室戶掛牌價(jià)達(dá)275萬(wàn)元。另有一套金家巷小區(qū)對(duì)口一師附小的學(xué)區(qū)房，23平方米的房子掛牌價(jià)為270萬(wàn)元，單價(jià)也超過(guò)了11萬(wàn)元/平方米。

　　“不能光看單價(jià)，要看總價(jià)。”張超對(duì)《新民周刊》表示，“在靜安區(qū)要想買(mǎi)到好的學(xué)區(qū)房，300萬(wàn)以下幾乎是不可能的，家長(zhǎng)們?yōu)榱诵『⒙鋺魧幵纲I(mǎi)套小戶型，反正這里是市中心，再小的房子也不愁租，以租養(yǎng)貸的不少。”靜安新政出臺(tái)后，仍有家長(zhǎng)向他咨詢學(xué)區(qū)房事宜，只不過(guò)會(huì)多考慮一個(gè)因素：上家的小孩何時(shí)上學(xué)？

　　高房?jī)r(jià)的學(xué)區(qū)房沒(méi)有嚇退家長(zhǎng)，卻讓對(duì)口學(xué)校苦不堪言。以靜教院附校為例，作為一所九年一貫制學(xué)校，由于其周邊學(xué)區(qū)房既對(duì)口小學(xué)也對(duì)口初中，房?jī)r(jià)被一路炒高。學(xué)校經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，同一地段的對(duì)口學(xué)生數(shù)原先只有20多人，近幾年來(lái)卻猛增到近150人，其中有大量學(xué)生家長(zhǎng)買(mǎi)了房子也不住，一進(jìn)學(xué)校就把房子賣(mài)掉。由此，本來(lái)每套房子只有一名入學(xué)名額，現(xiàn)在則要負(fù)擔(dān)2到3人。

　　距離靜教院附校2.5公里的一師附小，這幾年的房?jī)r(jià)也是水漲船高。季女士的兒子今年4歲，2年前她就買(mǎi)了對(duì)口的四和花園，64平方米的房子均價(jià)每平方米4萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)漲到6萬(wàn)多，基本上每年漲1萬(wàn)。季女士告訴《新民周刊》，原來(lái)住在閔行區(qū)的她之所以到靜安區(qū)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，看中的就是這里的教育資源，而且她的公司也在靜安區(qū)，今后接送孩子也方便�！拔沂�2012年2月開(kāi)始看房的，當(dāng)時(shí)看了滬中新苑、四和花園和三和花園的10套房源。我一開(kāi)始就放棄靜教院附校而選擇一師附小的學(xué)區(qū)房，因?yàn)榍罢叩姆吭瓷�，每年招生人�?shù)也不如一師附小多。我最后選擇了有小戶型的四和花園，因?yàn)檫@個(gè)總價(jià)勉強(qiáng)可以承受，而且我要考慮自住�，F(xiàn)在感覺(jué)真是買(mǎi)對(duì)了，這房子不僅保值增值，對(duì)口好學(xué)校，而且地段好，生活也方便�！奔九�士慶幸自己房子買(mǎi)得早，她的兒子要到2017年才上小學(xué)，那個(gè)時(shí)候房子買(mǎi)了已經(jīng)滿5年，和此次靜安新政并不沖突。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如果以新閘路為界，北面的商品房成交均價(jià)是南面的2倍，而靜安區(qū)最好的教育資源也主要集中在北面。

　　在浦東源深板塊，有進(jìn)才中學(xué)、第六師范附屬小學(xué)等教育資源。由于為了算好3年后給小孩報(bào)名，所以每年二三月份是學(xué)區(qū)房的交易高峰期。據(jù)悉，2014年一季度，源深板塊學(xué)區(qū)房單價(jià)差不多上漲了1000－2000元/平方米，一套60平方米的兩房總價(jià)在300萬(wàn)元左右，單價(jià)在5萬(wàn)元左右。

　　教育資源更加豐富的徐匯區(qū)，中心城區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也高得令人咋舌。宛平路299弄一個(gè)面積只有7.1平方米的亭子間，由于對(duì)口著名的高安路一小，標(biāo)出了95萬(wàn)的總價(jià)，單價(jià)超過(guò)13萬(wàn)／平方米——這還只是使用權(quán)！要知道，這一地區(qū)若要購(gòu)買(mǎi)總價(jià)200萬(wàn)以下的學(xué)區(qū)房，只有出讓使用權(quán)類(lèi)型，單價(jià)都在9萬(wàn)元以上。如高安路1弄一個(gè)底層加上面一間的28平方米老公房，180萬(wàn)，居住條件也很差。而對(duì)口徐匯一中心小學(xué)的嘉善路新里一室戶7.7平方米，也可以賣(mài)到88萬(wàn)元的高價(jià)，雖然每平方米超過(guò)11萬(wàn)，還是會(huì)有望子成龍的家長(zhǎng)欣然接盤(pán)。

　　徐匯區(qū)換手率最高的學(xué)區(qū)房是對(duì)口匯師小學(xué)的東方曼哈頓世紀(jì)豪庭，在總戶數(shù)1670套中，每年大概有100多套掛牌交易。因?yàn)榧婢呔幼『屯顿Y功能的學(xué)區(qū)房，目前兩房的均價(jià)在6萬(wàn)-6.3萬(wàn)／平方米，但最小戶型也有80多平方米，因此這里的學(xué)區(qū)房總價(jià)都在500萬(wàn)以上。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)文定路店經(jīng)理吳躍洪已經(jīng)賣(mài)了10年的學(xué)區(qū)房，眼睜睜地看著東方曼哈頓從8000元/平方米的2003年開(kāi)盤(pán)價(jià)漲到今天。他向《新民周刊》透露，匯師小學(xué)的學(xué)區(qū)房范圍略有變化，而東方曼哈頓始終都在學(xué)區(qū)內(nèi)，所以房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，尤其是這兩年。“2012年，600萬(wàn)的總價(jià)可以買(mǎi)到三房，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格都買(mǎi)不到好的兩房。去年?yáng)|方曼哈頓單價(jià)5.5萬(wàn)－6萬(wàn)／平方米，今年好的戶型單價(jià)7萬(wàn)／平方米�！�

　　在吳躍洪看來(lái)，買(mǎi)匯師小學(xué)學(xué)區(qū)房的人，一般都是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，畢竟學(xué)區(qū)房不太可能是家里的首套房，因此大部分購(gòu)房資金需要自己來(lái)解決。“買(mǎi)不起東方曼哈頓的客戶有時(shí)就賭一把，買(mǎi)一下附近的玉蘭花苑、漕溪大樓等，如果3年后走運(yùn)也可能上匯師小學(xué)�，F(xiàn)在玉蘭花苑100平方米的兩房大概400萬(wàn)，小兩房大概300萬(wàn)出頭，比東方曼哈頓便宜四成。”

　　便宜的學(xué)區(qū)房有風(fēng)險(xiǎn)，那就是可能孩子入學(xué)那年未必劃進(jìn)匯師小學(xué)。因此東方曼哈頓成了投資客的香餑餑�！皷|方曼哈頓的首批業(yè)主都已賣(mài)房，現(xiàn)在的房東七成投資客、三成是小孩匯師念好后要換房，畢竟這里居住壓力生活成本太高，同樣的總價(jià)可以到郊區(qū)住上舒適的大房�！眳擒S洪說(shuō)，如果2012年買(mǎi)進(jìn)這一小區(qū)等到今年拋售，差價(jià)可能有一兩百萬(wàn)。“此前三四百萬(wàn)的房子，現(xiàn)在要五六百萬(wàn)。投資客覺(jué)得賺夠了，就開(kāi)始撤了�！�

　　無(wú)論什么時(shí)候，學(xué)區(qū)房的價(jià)格一直很堅(jiān)挺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海學(xué)區(qū)房過(guò)去一年掛牌價(jià)漲幅約20%，高于上海全市16%的平均房?jī)r(jià)漲幅。今年2月，在二手房交易的傳統(tǒng)淡季，一些學(xué)區(qū)房板塊價(jià)格漲幅較大，如閔行春申、徐匯康健均上漲0.51%，靜安寺、楊浦控江路分別上漲0.41%、0.31%，部分小面積房源價(jià)格漲幅甚至達(dá)到3%-5%。

　　2014，降溫開(kāi)始

　　在各區(qū)縣出臺(tái)最嚴(yán)新政之前，上海學(xué)區(qū)房可能已經(jīng)降溫。張超和吳躍洪都坦誠(chéng)，今年學(xué)區(qū)房的交易量只有去年一半，大家看到的“天價(jià)學(xué)區(qū)房”只是表象。

　　張超認(rèn)為，學(xué)區(qū)房在去年已經(jīng)達(dá)到頂峰�！艾F(xiàn)在對(duì)口靜教院附校的房源不多。如海防村的房源，基本上都是原始房東，你別看單價(jià)8萬(wàn)甚至過(guò)10萬(wàn)，他們的賣(mài)房款根本無(wú)法在靜安區(qū)置業(yè)，十有八九去了顧村和美蘭湖，因此一般不輕易轉(zhuǎn)讓。與此同時(shí)，這里的房?jī)r(jià)實(shí)在太高，一些家長(zhǎng)可能會(huì)選擇其他區(qū)域的學(xué)區(qū)房，畢竟好學(xué)校越來(lái)越多�！�

　　吳躍洪說(shuō)：“徐家匯(002561,股吧)房?jī)r(jià)太高，大多數(shù)人難以承受。最便宜的對(duì)口匯師小學(xué)的學(xué)區(qū)房，如匯站街80年代的老公房，49平方米也要300萬(wàn)，還不能做商業(yè)貸款，只能做公積金�？梢宰錾藤J的東方曼哈頓，很多客人一聽(tīng)總價(jià)那么高，就打了退堂鼓，轉(zhuǎn)向其他學(xué)區(qū)了�，F(xiàn)在的學(xué)區(qū)房陷入‘便宜的有風(fēng)險(xiǎn)，貴的買(mǎi)不起’的尷尬�！�

　　面對(duì)換手率高的學(xué)區(qū)房?jī)?nèi)源源不斷的生源，一些名校也在不斷擴(kuò)容。如閔行區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)是莘莊地區(qū)的百年名校，2004年開(kāi)設(shè)了春城分校，2008年開(kāi)設(shè)了景城分校，今年又要開(kāi)設(shè)畹町分校，校區(qū)就在閔教梅隴附校校區(qū)。原來(lái)，校方發(fā)現(xiàn)2014年符合春城學(xué)區(qū)的新生有680多人，但校區(qū)只可招收8個(gè)班級(jí)最多380名新生。一方面，不斷增加的新校區(qū)讓更多孩子有了上名校的機(jī)會(huì)，但也讓一些家長(zhǎng)擔(dān)心，擴(kuò)容的名校含金量是否會(huì)因此下降。這也變相讓學(xué)區(qū)房的交易更加謹(jǐn)慎，因?yàn)榧词官I(mǎi)的房子在學(xué)區(qū)內(nèi)，也可能因?yàn)槿藬?shù)太多而被劃到新開(kāi)的分校上課。

　　再加上現(xiàn)在對(duì)二套房收緊、貸款利率上浮等限制購(gòu)房政策，今年買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力更大。特別是購(gòu)買(mǎi)房齡較長(zhǎng)的二手學(xué)區(qū)房，辦理貸款可能會(huì)遭到銀行拒絕，必須一次性付清房款。這也讓“米不夠多”的家長(zhǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房有些望而卻步。

　　諷刺的是，越來(lái)越買(mǎi)不起的學(xué)區(qū)房，讓2014年的這一市場(chǎng)開(kāi)始降溫。就近入學(xué)與學(xué)區(qū)房的矛盾、教育公平與資源均衡之間的糾結(jié)，仍然沒(méi)有解決。