“未建先售、賣樓花、炒號(hào)、賣票、虛假出資、抽資潛逃……”等種種違規(guī)的做法，近來(lái)在義烏地產(chǎn)界盛傳。為了解義烏樓市的生態(tài)現(xiàn)狀，證券時(shí)報(bào)記者日前深入義烏進(jìn)行了實(shí)地探訪。

臺(tái)風(fēng)“�？�”過(guò)境后，義烏的建筑工地陸續(xù)復(fù)工。站在義烏宗澤大橋上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)就能看到義烏現(xiàn)代城工地的升降機(jī)在空中旋轉(zhuǎn)。證券時(shí)報(bào)記者探訪發(fā)現(xiàn)，這個(gè)曾經(jīng)的地王項(xiàng)目，卻集合了開(kāi)工提前、未獲證先預(yù)售等種種問(wèn)題，恰是義烏地產(chǎn)市場(chǎng)存在的各種問(wèn)題的一個(gè)樣本。

地王開(kāi)工提前

提及浙江義烏的現(xiàn)代城，地產(chǎn)界并不陌生。

2011年8月11日，在經(jīng)過(guò)251輪競(jìng)價(jià)、底價(jià)暴漲150%后，義烏國(guó)際文化中心07、08地塊被義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以72.19億元拿下。

當(dāng)時(shí)，72.19億元的出讓金刷新了國(guó)內(nèi)單幅住宅用地出讓的最高紀(jì)錄。更重要的是，此地王不是誕生在北京、上海等房地產(chǎn)一線城市，而是義烏這樣一個(gè)縣級(jí)市，輿論一時(shí)嘩然。如今，義烏現(xiàn)代城項(xiàng)目所占的位置，就是義烏國(guó)際文化中心07、08地塊。

義烏現(xiàn)代城地理位置優(yōu)越，位于義烏國(guó)際文化中心東南角，北依義烏江、西鄰梅湖會(huì)展體育中心，距大名鼎鼎的義烏國(guó)際商貿(mào)城約2公里。該地塊是義烏國(guó)際文化中心的一部分，而國(guó)際文化中心，則是義烏市未來(lái)幾年重金打造的“義烏新客廳”，總投資約25億元，建成后將成為義烏市民開(kāi)展文化、休閑、娛樂(lè)等活動(dòng)的重要場(chǎng)所。

施工中的義烏現(xiàn)代城工地管理頗為嚴(yán)格，出入必須有相關(guān)的證件�！艾F(xiàn)代城在今年6月就開(kāi)工了，目前正在有計(jì)劃、有步驟進(jìn)行施工中�！爆F(xiàn)代城項(xiàng)目部的一位員工說(shuō)。

現(xiàn)代城的開(kāi)工吸引來(lái)不少跑建筑工地的業(yè)務(wù)員。一家上市公司的銷售經(jīng)理就在施工現(xiàn)場(chǎng)外圍等待�！肮�司做建筑項(xiàng)目的光纖網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，目前現(xiàn)代城還在基建階段，我們提前做好準(zhǔn)備，看看有沒(méi)有合作的可能�！彼�說(shuō)。不過(guò)最終他無(wú)功而返，“負(fù)責(zé)人都到工地上去了，電話也聯(lián)系不上，只好留了一些公司的材料，等改天再來(lái)看看”。

跟隨拉運(yùn)沙石的工程車，記者進(jìn)入了現(xiàn)代城的工地。在4個(gè)足球場(chǎng)大小的地基大坑，上百的工作人員正熱火朝天地工作著，工地上空的升降機(jī)，正在他們的頭頂不停地運(yùn)轉(zhuǎn)，其中的兩個(gè)進(jìn)度稍快的地基，已開(kāi)始澆筑混凝土，進(jìn)度稍慢的一個(gè)地基，還在清洗暴雨留下的泥沙。

因?yàn)闆](méi)有佩戴安全帽的緣故，記者的出現(xiàn)顯得很特別。見(jiàn)有陌生人闖入，貌似工頭的中年男子走過(guò)來(lái)盤問(wèn)，一番交涉未果，最后這位工作人員將記者一路“護(hù)送”出圍墻外。

現(xiàn)代城的建設(shè)進(jìn)度，顯然超過(guò)了其原有的計(jì)劃。當(dāng)時(shí)現(xiàn)代房產(chǎn)公司摘牌時(shí)，浙江省國(guó)土資源廳網(wǎng)站顯示，“07、08地塊”的開(kāi)工時(shí)間定為2013年2月14日，竣工時(shí)間定為2016年2月14日。

未獲證先預(yù)售

義烏市住建局房產(chǎn)科科長(zhǎng)樓棋樟對(duì)記者稱，“義烏市商品房預(yù)售管理辦法完全遵循《城市房地產(chǎn)管理法》，頒證的門檻既沒(méi)有拔高，也沒(méi)有下調(diào)。用行話來(lái)說(shuō)，在建樓盤只有達(dá)到正負(fù)零 ，才能獲得預(yù)售許可證�！�

按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》，“已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；開(kāi)戶銀行出具證明投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工日期”，才可以申請(qǐng)預(yù)售許可證。

雖然制度清清楚楚，但關(guān)于“義烏現(xiàn)代城項(xiàng)目未獲證先銷售”的說(shuō)法，義烏卻滿城皆知。而上述說(shuō)法，記者也從義烏多家地產(chǎn)中介得到證實(shí)。

記者以意向購(gòu)房者身份詢問(wèn)，至少5家地產(chǎn)中介很明確表示，他們手上有義烏現(xiàn)代城房子銷售，中介費(fèi)5000元~1萬(wàn)元不等。與此同時(shí)，這些地產(chǎn)中介也坦承，這種做法是違規(guī)銷售，所以操作起來(lái)會(huì)比較隱蔽。

一位地產(chǎn)中介介紹，現(xiàn)代城項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，無(wú)論投資還是自住，是目前義烏在建樓盤中最值得選購(gòu)。在推薦的同時(shí)，該地產(chǎn)中介從抽屜里拿出義烏現(xiàn)代城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖、規(guī)劃圖。

按照上述地產(chǎn)中介介紹，現(xiàn)代城的平均售價(jià)是2.88萬(wàn)元/平方米，5樓以下約2.2萬(wàn)元/平方米。目前，該樓盤正處于優(yōu)惠期，每平方米優(yōu)惠2800元。另外，開(kāi)發(fā)商一年后還按10%預(yù)付款返利。所以，一番計(jì)算下來(lái)，現(xiàn)代城5樓以下的售價(jià)在1.8萬(wàn)/平方米左右，若訂購(gòu)的房源面積100~110平方米，需要交納的款項(xiàng)在160萬(wàn)~180萬(wàn)元。

對(duì)于這種購(gòu)房程序，地產(chǎn)中介都拍著胸脯保證資金安全。上述地產(chǎn)中介稱，“在選定房子后，客戶與開(kāi)發(fā)商——現(xiàn)代房產(chǎn)公司簽訂一份買賣合同。今年，在我手上成交現(xiàn)代城的房子都有4~5套，資金安全方面不會(huì)有問(wèn)題�！� 為了打消顧慮，上述地產(chǎn)中介還拿出了一份買賣合同的復(fù)印件向記者佐證。

據(jù)了解，現(xiàn)代房產(chǎn)公司在剛剛拿下義烏國(guó)際文化中心07、08地塊，義烏當(dāng)?shù)氐拿襟w就出現(xiàn)了現(xiàn)代城項(xiàng)目的廣告。去年的8月22日，現(xiàn)代城的廣告語(yǔ)——“無(wú)可替代的珍貴稀缺板塊，城市中心區(qū)高尚生活標(biāo)桿”已經(jīng)登在了義烏本地的報(bào)紙上。

一位地產(chǎn)界資深人士稱，樓市銷售火爆時(shí)，一些樓盤在取得預(yù)售證前，便開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)籌，并收取一定數(shù)額的“誠(chéng)意金”，行業(yè)的潛規(guī)則是2萬(wàn)~3萬(wàn)元以下不算違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》。但如果某些項(xiàng)目收取的金額較大，就與“變相攬儲(chǔ)”具有相似特點(diǎn)。

2010年4月，國(guó)家住建部頒發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》顯示，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。據(jù)此，現(xiàn)代城的做法，顯然已經(jīng)超出了《通知》的規(guī)定。

資金鏈緊張

義烏現(xiàn)代城為何開(kāi)工提前，在未取得銷售許可證的情況下，又迫不及待銷售？對(duì)此，記者撥通了現(xiàn)代房產(chǎn)公司辦公室電話，但對(duì)方并沒(méi)有接受記者的采訪。而義烏坊間人士的說(shuō)法是，現(xiàn)代地產(chǎn)頻繁拿地造成資金鏈條短缺。同時(shí)，該公司還面臨巨額民間借貸高額成本的壓力。

按照國(guó)土資源部的規(guī)定，現(xiàn)代房產(chǎn)公司在競(jìng)得土地40天內(nèi)，需支付50%的首付款，現(xiàn)代房產(chǎn)需要拿出20多億元真金白銀。在1年內(nèi)，需付清全部土地出讓金，即今年8月，現(xiàn)代城余下的36億元出讓金，也必須足額繳付。

據(jù)了解，義烏市現(xiàn)代房產(chǎn)公司成立于2003年，屬于二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積約200萬(wàn)平方米，銷售額約300億元，其老板黃允松是義烏江東人，以養(yǎng)殖起家。該公司的地產(chǎn)項(xiàng)目主要在義烏本地；另外，與義烏毗鄰的東陽(yáng)、杭州千島湖等地，該公司也有少量地產(chǎn)項(xiàng)目涉足。

上述數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)代房產(chǎn)公司規(guī)模只能算是二、三線房地產(chǎn)公司。72.19億元的土地出讓金，即便是對(duì)于國(guó)內(nèi)一流房企“保招萬(wàn)金”而言，也不是一筆小數(shù)目。作為一家成立剛9年的區(qū)域性房企，如何支付巨額的土地出讓金，成為首先面對(duì)的難題。而且，該公司在義烏建設(shè)的現(xiàn)代廣場(chǎng)、現(xiàn)代賓王廣場(chǎng)、城北商業(yè)中心等項(xiàng)目，均為在建樓盤，尚未完成交付。

義烏市一家商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人稱，義烏市開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在不可能從銀行獲得一分錢的貸款。據(jù)他表示，義烏市25家商業(yè)銀行，現(xiàn)在基本上連個(gè)人按揭都很難做�！�72.19億元的土地出讓金，對(duì)二、三線地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是個(gè)天文數(shù)字�！�

實(shí)際上，在過(guò)去的一年里，72.19億元并不是現(xiàn)代房產(chǎn)公司唯一一筆土地出讓金。2010年年底，現(xiàn)代房產(chǎn)公司以20多億元競(jìng)得義烏“商業(yè)中心”地塊；2011年6月，又以2.26億元競(jìng)得義烏“雷峰路與望道路西南側(cè)”地塊。

據(jù)悉，自今年個(gè)別地區(qū)爆發(fā)民間借貸危機(jī)以來(lái)，義烏市多位企業(yè)家因?yàn)楦呃�貸而自殺或者潛逃。為了避免因借高利貸而導(dǎo)致資金壓力過(guò)大，現(xiàn)代地產(chǎn)只有通過(guò)這種違規(guī)行為，才可以維系現(xiàn)代地產(chǎn)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)。“如果當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門能夠制止現(xiàn)代地產(chǎn)違規(guī)售房，現(xiàn)代地產(chǎn)必死無(wú)疑�！碑�(dāng)?shù)囟辔环康禺a(chǎn)人士表示。

在義烏本地論壇上，一篇《搖搖欲墜的義烏知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，會(huì)是引起義烏再次金融海嘯的元兇嗎？》分析文章，引來(lái)了大量網(wǎng)民的跟帖。雖說(shuō)作者刻意隱去了開(kāi)發(fā)商的名稱，但根據(jù)內(nèi)容分析對(duì)號(hào)入座，其所指的知名開(kāi)發(fā)商，正是現(xiàn)代房產(chǎn)公司。